ARNHEM – Arnhem heeft voor de komende jaren duizenden nieuwe woningen op papier staan. De gemeente gaf in de eerste helft van 2026 vergunningen af voor meer dan 1.100 nieuwbouwwoningen en ziet de woningbouw weer aantrekken. Maar bij koopprojecten is een vergunning niet altijd genoeg. De vraag is ook of er voldoende kopers zijn voor de woningen die nu in verkoop komen.
Die vraag wordt belangrijker nu de nieuwbouwmarkt landelijk minder vanzelfsprekend verkoopt. Volgens de NVM stonden er in het tweede kwartaal van 2026 ongeveer 20.600 nieuwbouwwoningen te koop, het hoogste niveau sinds eind 2015. Tegelijk bleef de verkoop achter: in de eerste helft van 2026 werden 10 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder.
In het tweede kwartaal werden landelijk 6.100 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat was wel iets meer dan in het kwartaal daarvoor, maar nog altijd 7 procent minder dan een jaar eerder. Volgens de NVM verkopen nieuwbouwwoningen moeizamer en zijn er vaker meerdere optanten nodig voordat een woning daadwerkelijk wordt verkocht. De makelaarsvereniging wijst daarbij onder meer op betaalbaarheid, hoge koopsommen en hogere hypotheeklasten tijdens de bouwtijd.
Huurvraag groot, koopaanbod vaak duur
Dat er grote behoefte is aan woningen, staat buiten kijf. In het eerste deel van dit drieluik bleek dat in 2025 ruim 44.000 huishoudens minimaal één keer reageerden op een huurwoning in Arnhem. Gemiddeld kwamen 544 reacties binnen op een woningadvertentie.
Die cijfers zeggen vooral iets over de druk op de huurmarkt. Bij koopnieuwbouw speelt een andere vraag: kunnen woningzoekenden de woningen betalen die daadwerkelijk op de markt komen?
De gemeente Arnhem schrijft zelf dat er vooral behoefte is aan betaalbare woningbouw: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. In de huidige plannen stuurt Arnhem nog op 66 procent betaalbare woningbouw, maar de gemeente wil dat percentage voor nieuwe projecten verhogen naar 70 procent. De behoefte aan betaalbare woningen is volgens de gemeente namelijk groter dan 66 procent.
Tegelijk bestaat een aanzienlijk deel van de harde Arnhemse planvoorraad uit dure koop. In de harde plannen tot en met 2030 gaat het volgens de voortgangsrapportage om 1.882 dure koopwoningen, tegenover 630 betaalbare koopwoningen en 1.244 sociale huurwoningen.
Cobercokwartier volledig koop
Een opvallend voorbeeld is het Cobercokwartier aan de Rijn. In dat deel van het Nieuwe Kadekwartier worden geen huurwoningen of huurappartementen gerealiseerd. Het gebied bestaat uit koopwoningen, variërend van appartementen tot penthouses en stadswoningen.
Dat maakt het Cobercokwartier bijzonder in een tijd waarin Arnhem bij nieuwe projecten juist meer stuurt op gemengde programma’s met sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. De eerste fase van De Melkontvangst liep relatief goed, maar dat project kende ook een uitzonderlijk lange aanloop. Belangstellenden wachtten jarenlang voordat de woningen daadwerkelijk in verkoop kwamen.
Bij latere fases is het beeld minder eenvoudig. De verkoop van De Melkontvangst fase 1 en 2 is inmiddels vergevorderd en de bouw is in juni 2025 gestart, nadat meer dan 50 procent van de woningen was verkocht, de vergunning onherroepelijk was en de grond bouwrijp was gemaakt.
Maar de volgende fase, De Expeditie, laat zien dat de huidige koopmarkt anders kan werken. Op Funda staan voor De Expeditie appartementen met prijzen vanaf 5 ton en vierkamerappartementen tot bijna een miljoen euro. Van de driekamerappartementen waren er tien beschikbaar en vier in optie; van de vierkamerappartementen waren er eveneens tien beschikbaar en drie in optie. De penthouses kosten bijna 2 miljoen euro.
Ook Zijdekwartier nog in verkoop
Ook bij Het Zijdekwartier, op het voormalige Akzo/ENKA-terrein aan de Velperweg, is nog aanbod beschikbaar. Parkzijde fase 1 is in verkoop met prijzen van 320.000 tot 825.000 euro. De compacte tweekamerappartementen van 320.000 euro waren vrijwel allemaal in optie, maar bij de duurdere herenhuizen en stadsvilla’s stonden nog meerdere woningen beschikbaar.
Zo waren er volgens de actuele verkoopinformatie nog zes herenhuizen beschikbaar met prijzen tussen 665.000 en 740.000 euro. Van de stadsvilla’s, met prijzen tussen 775.000 en 825.000 euro, waren er acht beschikbaar en twee in optie.
Dat betekent niet dat deze projecten niet verkocht raken. Verkoopinformatie op projectsites en Funda is bovendien een momentopname. Opties kunnen alsnog worden omgezet in koopcontracten en woningen kunnen na publicatie alsnog verkocht zijn. Wel laten deze voorbeelden zien dat nieuwbouw in het hogere prijssegment niet automatisch direct uitverkocht is.
Vergunning is nog geen bouwstart
Voor de woningbouwproductie is dat relevant. Bij veel koopprojecten willen ontwikkelaars pas starten met bouwen wanneer een voldoende groot deel van de woningen is verkocht. Dat percentage verschilt per project, maar het principe is hetzelfde: zonder genoeg kopers kan een vergund project alsnog wachten op de markt.
De gemeente houdt in haar eigen stukken rekening met vertraging en uitval van plannen. Ongeveer 30 procent van de woningbouwplannen vertraagt of valt definitief uit. Daarom programmeert Arnhem meer woningen dan strikt nodig is om de doelen te halen.
Ook harde plannen bieden geen volledige zekerheid. In de voortgangsrapportage staan verschillende Arnhemse projecten waarbij de planning is aangepast door onder meer gestegen bouwkosten, bezwaren of langere planvorming. Bij Akzo Zijdekwartier fase 1 en 2 worden gestegen bouwkosten genoemd als reden voor vertraging. Ook bij meerdere fases van het Cobercokwartier staat die reden in de gemeentelijke planning, al betwistte de projectontwikkelaar tegenover de Arnhemsche Courant dat dit voor Cobercokwartier fase 3 de oorzaak is.
Betaalbaarheid wordt beslissend
De kern van het probleem is niet dat er geen vraag naar woningen is. De vraag is enorm. De vraag is vooral of het aanbod aansluit bij wat woningzoekenden kunnen betalen.
Landelijk ziet de NVM hetzelfde probleem. De belangstelling voor nieuwbouw is er nog steeds, maar betaalbaarheid blijft een grote uitdaging. Door hoge prijzen en hypotheeklasten tijdens de bouwtijd kunnen huishoudens minder makkelijk instappen. Nieuwbouwwoningen worden daarom gemiddeld kleiner ontworpen om de totale koopsom nog enigszins beheersbaar te houden.
Voor Arnhem is dat een belangrijke waarschuwing. De stad heeft veel plannen en het aantal vergunningen trekt aan. Maar zolang een groot deel van het actuele koopaanbod in segmenten van vijf, zes, zeven ton of meer valt, is het de vraag hoeveel woningzoekenden daarmee daadwerkelijk geholpen zijn.
De komende jaren moet blijken of de Arnhemse woningbouwmachine niet alleen vergunningen produceert, maar ook woningen oplevert die passen bij de portemonnee van de mensen die nu vastlopen op de woningmarkt.
[…] is het tweede deel van een drieluik over de Arnhemse woningmarkt. In het derde deel kijken we naar de verkoop van nieuwbouwwoningen en de vraag of het huidige koopaanbod aansluit bij wat woningzoekenden kunnen […]