Het Blokken Feuilleton 4: Hoe Stadsblokken-Meinerswijk in handen kwam van één projectontwikkelaar

‘Iedere boerenlul vertelde die avond na de presentatie aan zijn vrouw dat er instemming was van de wethouder.’

De Geldmaakmachine

Op 31 mei 2012 ging projectontwikkelaar en grootgrondbezitter Phanos failliet. Het bedrijf laat een schuld van 570.000.000 euro achter. Volgens de Volkskrant is de Nederlandse staat ‘uiteindelijk de grootste schuldeiser van Phanos. De Belastingdienst heeft (‚Ķ) een vordering van ongeveer 10 miljoen op de boedel. Staatsbank ABN Amro heeft nog 220 miljoen aan hypotheken uitstaan bij Phanos en het onlangs genationaliseerde SNS Property Finance leende 80 miljoen euro uit aan de vastgoedonderneming. De Rabobank heeft nog 45 miljoen tegoed.’

Op YouTube lijkt wethouder Henk Kok er plezier om te hebben. Ik probeer nog altijd te achterhalen waarom. Als het lachje van Henk een lachje van werkelijk leedvermaak is, dan is het een wrang lachje of tenminste een naïef lachje. Ook gemeentes verdienden vanaf de jaren 90 namelijk een boel aan de aan- en verkoop van grond, het bouwrijp maken en het ontwikkelen van grootschalige woningbouw. Dat wordt wel actief grondbeleid genoemd. Gemeenten haalden soms wel ‘12% van hun inkomsten uit grond- of bouwexploitaties’ en speelden in dit spel een, volgens sommigen, dubieuze dubbelrol (bron). Ze konden beslissen waar nieuwe ontwikkelingen zouden plaatsvinden en waren tegelijkertijd een van de ontwikkelende partijen met een financieel oogmerk.

Ondanks dat ik hem niet te spreken krijg geef ik wethouder Henk Kok het voordeel van de twijfel. Wellicht kan ik zijn lachje verhelderen door de procesgeschiedenis te beschrijven. Misschien is daarin iets voorgevallen dat hem tot lachen aanzet? Hoe is Phanos eigenlijk aan die grond gekomen? Had Henk Kok daar iets mee te maken? En waarom heeft Phanos nooit gebouwd op SbMw?

Ik heb mij in m’n leven nog nooit zo bij de neus laten nemen

Als de gemeente Arnhem begin 2012 de gebiedsvisie voor SbMw aan de media presenteert is ongeveer de helft van het plangebied in handen gekomen van SNS Property Finance. Een jaar eerder was Phanos nog de eigenaar en was de gebiedsvisie voor SbMw tijdens een raadsvergadering onderwerp van debat. Phanos was toen nog niet failliet en directeur Geert Ensing was als toeschouwer aanwezig bij de raadsvergadering. Een raadslid stelde hem bij deze gelegenheid enkele vragen. Geert Ensing geeft een gedetailleerd antwoord (zie hier zijn volledige pleidooi).

‘Ik heb best wat in m’n leven meegemaakt, ik heb onder andere 25 jaar bij de overheid gewerkt, dus ik weet ook hoe die wereld in elkaar zit‚Ķ Ik heb zoiets nog nooit meegemaakt.’

‘In 2005 en 2006 is de gemeente Arnhem actief geweest om het particuliere eigendom onder één noemer te krijgen in dit gebied. Want daar was geen chocola van te maken. Dat is dus in 2006 gelukt en Phanos was de gelukkige en die werd met trompetgeschal binnengehaald.’

‘In 2006 heeft de gemeenteraad van Arnhem in de procedure van de vaststelling van het nieuwe regionale structuurplan, zelfs de rode contouren nog laten verruimen. (‚Ķ)’

‘Ik heb mij in m’n leven nog nooit zo bij de neus laten nemen.’ (Inspraak Gemeente Arnhem, 12 maart 2012)

Als ik de heer Ensing goed begrijp was hij not amused over de procesgang en ging hij ervan uit dat ze SbMw konden gaan ontwikkelen. De gemeente zou verwachtingen hebben gewekt. Nietes, meent wethouder Henk Kok. Hij weet ‘zich behalve door een ‘uitvoerige analyse’ van de gemeentelijke jurist ook gesteund door zijn voorgangers:

‘We beschikken over getekende verklaringen van oud-wethouders dat er nooit toezeggingen aan Phanos zijn gedaan.’ (Gelderlander, 20-03-2012)

Ik vind het een interessante reactie van Henk Kok. Volgens hem heeft de gemeente geen verwachtingen gewekt met juridische grond. Dat impliceert misschien dat er misschien wel verwachtingen zijn gewekt. Ze hebben alleen geen juridische grond.

Het plan moet knallen! Hup de lucht in!

Een van de eerste mensen die ik besluit te vragen voor een interview is Frank Donders van Frank Donders Projectontwikkeling BV. Hij was als projectontwikkelaar vanaf 2004 betrokken was bij de aan- en verkoop van gronden op SbMw en de projectontwikkeling daarvan. Frank ontvangt mij in zijn huis in Arnhem-Noord, aan de overkant van Meinerswijk. Het is een joviale man en hij lacht in twee uur meer dan ik in een jaar. Hij heeft weinig moeite met spreken en daar waar zijn geheugen hem in de steek laat wordt hij bijgestaan door een stapel kleine boekjes. Daarin maakt hij al jarenlang notities tijdens bijeenkomsten en gesprekken. Hij herinnert zich het volgende:

‘Het gebied was in 2004 in bezit van verschillende grondeigenaren, Meinerswijk BV, Van der Valk, Van Workum, Breevast, en Ballast Nedam Infra BV. Deze kwamen met steeds weer nieuwe plannen bij de gemeente Arnhem. De gemeente was in overleg met de grondeigenaren maar doordat deze allemaal wat anders wilden en er geen duidelijke lijn was, stopte de gemeente het overleg. De gemeente stelde voor dat ze eerst maar advies moesten inwinnen bij iemand die verstand had van projectontwikkeling. Dat was ik. Ik ben toen voor Jan de Graaf gaan werken en ik probeerde de verhoudingen tussen de grondeigenaren en de Gemeente te normaliseren.

Die overheden vroegen de grondeigenaren: willen jullie in 6 weken met een gezamenlijk plan komen.’

‘Dat lijkt mij nogal krap.’

‘Ja, maar het lukte! Dat was grotendeels te danken aan Jan de Graaf. Die kan onderhandelen‚Ķ Hij sprak met de andere eigenaren en drukte hun grondoppervlakte uit in procenten. “Hallo Van der Valk: jullie zitten in het midden van het gebied en hebben 14 procent van de grond. Als er daar niet wordt ontwikkeld, dan wordt die grond van jullie waardeloos. Maar als we nu eens alle gronden bij elkaar doen en daar plannen voor ontwikkelen en dan de opbrengst verdelen naar ratio van het aantal hectare wat iedere losse grondbezitter in bezit heeft ‚Ķ” Vanaf dat moment was het geen eigendom planologie meer en kon iedereen mee delen.

In december 2005 presenteerden we ons verhaal aan de gemeente. Central Park Arnhem, noemde we het. We hadden architectenbureau H+N+S gevraagd een ontwerpschets te maken.

2005 HNS houtskoolschets

H+N+S was ook betrokken geweest bij de voorbereiding voor de nooit gerealiseerde Floriade en had al veel materiaal en kennis over het gebied. Alle bebouwing was in het plan aan de randen van het gebied getekend, als een soort geluidscherm tussen de weg en het gebied. Bij De Praets zou een beetje gebouwd worden, in de Plas van Bruil zouden woonboten komen en in Stadsblokken zouden drijvende villa’s komen. Tussen de 1200 en 1500 woningen slechts.’

‘Ik dacht dat het om tienduizenden woningen ging?’

‘Nee, da’s pas later‚Ķ Toen we dit plan voor de het gezelschap van overheden (Rijkswaterstaat, het waterschap, de provincie, VROM en de gemeente Arnhem) presenteerden was men waanzinnig verrast. Dat we in korte tijd zo ver waren gekomen! Dit plan gaan we presenteren bij het Rijk, werd er gezegd. Ondertussen kwam in mijn kantoor heel ontwikkelend Nederland langs. Er waren vele geïnteresseerden in de aankoop van het gebied dat nu grotendeels in handen van Jan de Graaf was. Iedereen bood tussen de 10 en 12 miljoen.’

‘Was dat de waarde van het gebied?’

‘Moeilijk te zeggen. We leunden voor de kostenramingen heel erg op de studies die gedaan waren voor de Floriade.’

‘Nadat al die grote projectontwikkelaars bij me langs waren geweest, gebeurde iets interessants. Phanos, die al eerder ongeveer hetzelfde had geboden als de andere potentiële kopers, kwam nogmaals langs en bood het drievoudige.’

‘Wat?’

‘Ja, tussen half december en eind januari is het bod verveelvoudigd. Phanos kocht het Meinerswijk-deel voor ongeveer 30 miljoen euro. Later hebben ze ook een deel van Stadsblokken gekocht’

‘Jan wist dat om winst te maken 10-12 miljoen te weinig was. Maar de gevraagde prijs is niet wetenschappelijk berekend of zo.’

‘Dat was nog voor de crisis,’ zeg ik.

‘In die tijd, gingen veel zaken zo. Een man die ik kende had een telecombedrijf. Die riep in die tijd bijvoorbeeld: ‘Ik wil je huis kopen. Ik bied 7 miljoen. Het is nu 9 uur. Mijn bod staat tot 5 uur vanavond. Het soort deals dat nu nooit meer gebeurt.’

Begin februari 2006 verwierf Phanos de grondposities in Meinerswijk (Gelderlander, 13-02-2006). Op 15 februari gaven werden de voorlopige plannen gepresenteerd aan de provincie. Frank haalt een van zijn aantekeningenboekjes erbij, bladert wat en leest dan geconcentreerd zijn eigen aantekeningen van 8 jaar geleden. Hij laat een tekening zien. Een cirkel met wat namen eromheen gekrabbeld. Het is een tafelschikking.

‘Rondom de tafel zaten onder andere Gert Koele van Phanos, Gedeputeerde Theo Peters (Provincie Gelderland), Gedeputeerde Keereweer, Lodewijk van Nieuwehuizen van Landschapsarchitecten bureau H+N+S, Marijke van Haaren (Gedeputeerde in de provincie Gelderland), ik [Frank Donders], Rene van Driessen, Ambtenaar Marike Hulshof, Chris de Ronde Wethouder R.O gemeente Arnhem, Sander van bodegraven (wethouder Gemeente Arnhem) en Nico Jan Wijsman (PvdA-gedeputeerde van de provincie Gelderland)’.

‘Hier, ik heb het opgeschreven: Theo Peters zei toen “Het plan moet knallen! Hup de lucht in!” en iemand anders zei: “Dit is als de Kop van Zuid”. De bijeenkomst leek wel een competitie in wie de grootste dingen kon zeggen. Ik heb me ingehouden toen wat de ambities betreft voor dit gebied.’

Bewaar de lastige vragen altijd voor het laatst…

‘Zijn er toezeggingen gedaan, Frank?’

Frank fronst.

‘Vertrouwen, het gaat om vertrouwen. Je denkt dat het goed zit, maar niets is formeel vastgelegd of toegezegd.’

Ik frons nu ook en herhaal mijn vraag.

‘Iedere boerenlul vertelde die avond na de presentatie aan zijn vrouw dat er instemming was van de wethouder.‘

Hoor en wederhoor…

Volgens Frank Donders was ook toenmalig wethouder – en partijgenoot van Henk Kok – Chris De Ronde aanwezig bij de presentaties voor de gemeente en de bijeenkomst met de provincie. Hij was als wethouder in die tijd verantwoordelijk voor SbMw. Ik spreek Chris De Ronde in café Dudok in Arnhem. Hij is nu directeur van een middelbare school en zegt dat de politiek ver achter hem ligt, maar als ik hem vraag naar zijn rol bij de Floriade begint hij enthousiast en uitvoerig te vertellen. Dan vraag ik hem naar de besprekingen met de grondeigenaren in 2005 en 2006. Daarover weet hij minder te vertellen. Chris de Ronde kan zich geen bijeenkomst herinneren waar Phanos ook bij aanwezig was.*

Ik zit met mijn handen in het haar. Zo valt er niks te bevestigen of ontkennen…

Tot die tijd wil de gemeente de communicatie wel graag ‘low key’ houden

Op een goede dag in het voorjaar van 2014 vind ik een envelop op mijn deurmat. ‘Groetjes van De Ongelukkge Amtenaar’ staat erop geschreven. De punt op de j is getekend als een cirkel. Er zit een stapeltje papier in de envelop.** De documenten van ‘De Ongelukkige Ambtenaar’ bevestigen niet alleen het verhaal van Frank Donders maar ook de meeste ‘feiten’ uit de ‘beruchte’ toespraak van Geert Ensing voor de Gemeente Raad van Arnhem.

Er zit onder meer een uitdraai bij van een PowerPoint met daarop de datum 27 september 2005. Op deze PowerPoint-presentatie staat het logo van de gemeente Arnhem. De presentatie heeft als titel ‘De markt aan zet’. Het is een voorstel aan de grondeigenaren van SbMw om met een integraal plan te komen voor SbMw, met ruimte voor experimenteel bouwen. Op de PowerPoint komen termen voorbij als: ‘Publiek commitment’, ‘Haalbaarheid aantonen’, ‘Privaat commitment’, ‘Experimenteer status’, ‘Ruimtelijke impuls voor Stadsblokken/Meinerswijk’, ‘ontmoetingsplek voor Noord en Zuid’ en ‘Voorbeeld project ruimte voor rivier en natuur en stad’. In de envelop zit ook een advies van de eigenaren aan de gemeente. Het is gedateerd op 4 oktober 2005. In het document lees ik dat er een aantal spelregels zijn geformuleerd over verhouding tussen de verschillende grondeigenaren.

‘Spelregel 1. De private partijen komen overeen dat zij in de periode oktober-december 2005 een gezamenlijk voorstel doen voor een integraal plan voor Stadsblokken-Meinerswijk dat, zonder aanvullende overheidsmiddelen, financieel uitvoerbaar is en dat zij waar mogelijk meerdere mogelijkheden voor de ontwikkeling van het gebied zullen beschrijven’. De overige spelregels betreffen onder andere de verdeling van de kosten en de opbrengsten.

Als de documenten authentiek zijn, dan leren ze dat de gemeente en de grondeigenaren in het najaar van 2005 serieus om de tafel zaten om over de verdere ontwikkeling van het gebied te praten. Dat werd mij al helemaal duidelijk uit twee brieven die ook in de envelop zitten. Ze zijn gedateerd op 20 december en geadresseerd aan de ministers Dekker en Schultz. In de brief aan de Minister van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu lees ik:

‘De eigendomssituatie in het gebied is complex. Tot voor kort voeren de verschillende eigenaren elk hun eigen koers. Op ons aandringen hebben zij in de 2de helft van 2005 gezamenlijk onderzocht of samenwerking mogelijk is en zinvol zou zijn. De gemeentelijke private partijen hebben recent aangegeven de gebiedsontwikkeling op te willen pakken op een constructieve wijze, risicodragend, gebiedsdekkend en op basis van integrale planontwikkeling. Deze resultaten vormen een goede kans om het uiterwaardengebied Stadsblokken/Meinerswijk te transformeren tot een aantrekkelijk gebied in het centrum van Arnhem. De verdere planvorming kan en moet wat ons betreft voortvarend opgepakt worden. Het verkrijgen van koploperstatus maakt dit mede mogelijk. Wij zien kansen om zowel uw als onze doelstelling te realiseren in dit gebied. Hoogachtend het college van burgemeester en wethouders van Arnhem.’

Er zit ook een uitdraai van een mailtje bij de papieren. Het is op 23 december 2005 om 15.54 verzonden door een medewerker van adviesbureau AEF verzonden aan de grondeigenaren.

‘Beste Dames en Heren, Chris de Ronde [verantwoordelijk wethouder] heeft Frank [Frank Donders] en Lenny [Vulperhorst] uitgenodigd om begin januari te komen praten over het vervolg van de communicatie. Chris is zeer positief over het vervolg van het project en de communicatie. Chris is zeer positief over het project en de mogelijkheden om het in een nieuw college programma op te nemen. Tot die tijd wil de Gemeente de communicatie wel graag ‘low key’ houden. ‘

Of het juridisch hout snijdt of niet zou ik niet kunnen zeggen, maar ik kan me voorstellen dat er, nog voor Phanos ten tonele verscheen, bij de grondeigenaren verwachtingen bestonden over een voor hen goede afloop van het proces. De brieven naar de ministers wijzen erop dat de gemeente en de grondeigenaren elkaar leken te vertrouwen en op het moment dat Phanos de grond kocht was dit vertrouwen nog niet geschaad.

Tussen 10 miljoen en 30 miljoen zit informatie

Klaar, mysterie opgelost. Of juich ik te vroeg? Denk na!

Waarom bood Phanos bijna drie keer zoveel dan andere grote projectontwikkelaars? Is dat echt enkel en alleen toe te schrijven aan de goede onderhandelingsstrategieën van Jan de Graaf? Ik leg het voor aan een goed ingevoerde bron die graag anoniem wil blijven.

‘Nope!’, antwoordt deze.

‘Jan is geen projectontwikkelaar. Hij is rijk geworden, stinkend rijk, met de verkoop van fabrieksbrood. Het is een ‘ontregelaar’, ben je in onderhandeling met hem, belt ie je op over andere zaken.’

‘Een ‘ontregelaar’ die van 10 miljoen 30 miljoen heeft gemaakt?’, vraag ik.

‘Nee. Hij zal best goed kunnen onderhandelen maar tussen 10 miljoen en 30 miljoen zit informatie.’

Mijn bron legt mij vervolgens uit dat er iets gebeurd moet zijn tussen Phanos en de gemeente of de provincie. Ze moeten door iemand zijn geïnformeerd. Waarschijnlijk is de suggestie gewekt dat er veel meer kan op Stadsblokken, dat dit het nieuwe stadshart wordt en dat wellicht het nieuwe provinciehuis er zou worden gebouwd. De naam van een man bij de provincie Gelderland valt. Hij zou af en toe privécontact met Geert Ensing hebben gehad. Later spreek ik met een handjevol andere betrokkenen (wethouders, ambtenaren, projectontwikkelaars) en zij komen met vergelijkbare verhalen over de contacten tussen Phanos en de man van de provincie. Ze hebben het allemaal maar van horen zeggen‚Ķ

Tot zover. Heb ik nu antwoorden gevonden op de 3 vragen aan het begin van dit deel?

  1. Hoe is Phanos eigenlijk aan die grond gekomen? Ze hebben het gekocht en leken erop te vertrouwen dat ze konden gaan ontwikkelen.
  2. Had Henk Kok daar iets mee te maken? Nee, niet direct. Maar zijn partijgenoot en voorganger Chris de Ronde was wel betrokken. Valt zijn lachje nu te duiden? Mwoa…
  3. Waarom is er nooit massaal gebouwd op SbMw? Excuus. Die vraag heb ik nog niet beantwoord. Dat zal ik in het volgende deel doen.

P.S. Mocht u meer weten, tips of adviezen hebben, dan hoor ik dat graag. E-mail: martijn.duineveld@wur.nl

* Voor De Gelderlander reageerde Chris De Ronde al eens op het verhaal van Frank Donders: ‘Volgens Donders vroeg de gemeente in september 2005 aan de nieuwe bv om met een bouwplan voor Meinerswijk te komen. Dit staat ook in diverse verslagen. Maar De Ronde herinnert het zich anders. “Een uitdrukkelijk verzoek van de gemeente? Nee. Ik zei: ‘Jongen, laat me zien wat je wilt. Jullie hebben de grond’. Ik heb niet gezegd: ‘Wij moeten daar wat’. Wel: ‘Wij willen ook best iets’.” (‚Ķ) De Ronde is stellig. Hij gaf lezingen over de Meinerswijkplannen van Gouda tot Orleans. “Maar het waren ideeën”, zegt hij. “Zo kón het worden, meer niet.”’ (Gelderlander, 4-3-2012).

** Die envelop is op een andere wijze in mijn bezit terecht gekomen, maar om de bronnen te beschermen en het verhaal lopend te maken heb ik een stukje fictie toegevoegd.

Deel 1. | Deel 2. | Deel 3. | Deel 4. | Deel 5a. | Deel 5b. | Deel 5c. | Deel 5d. | Deel 5e. | Deel 6a. | Deel 6b. | Deel 6c. | Deel 6d. | Deel 6e. | zie ook: sbmw.org

Reacties

Geef een reactie on "Het Blokken Feuilleton 4: Hoe Stadsblokken-Meinerswijk in handen kwam van één projectontwikkelaar"

Geef een reactie

Je mailadres wordt niet gepubliceerd.


*